Der Kaufprozess auf einen Blick
Rechnen Sie vom Angebot bis zur Eigentumsübertragung je nach Konstellation mit einigen Wochen bis mehreren Monaten — abhängig davon, ob eine Erwerbsgenehmigung nötig ist (nur Nicht-EU-Käufer) und ob das Objekt bereits eine eigene Eigentumsurkunde besitzt. Die Ausstellung einer noch fehlenden Urkunde kann länger dauern.
- Objekt finden und Reservierungsvereinbarung + Reservierungsgebühr
- Unabhängigen Anwalt beauftragen (nicht den des Verkäufers oder Bauträgers)
- Due Diligence: rechtliche Prüfung inkl. aktueller Grundbuchsuche
- Kaufvertrag abschließen (seit 2026 ohne Stempelsteuer)
- Kaufvertrag fristgerecht beim Grundbuch hinterlegen (Käuferschutz)
- Ggf. Erwerbsgenehmigung beantragen (nur Nicht-EU-Käufer)
- Restkaufpreis zahlen und Eigentumsurkunde (Title Deed) übertragen
1. Reservierungsvereinbarung & Reservierungsgebühr
Haben Sie sich entschieden, wird das Objekt meist über eine Reservierungsvereinbarung vom Markt genommen. Mit der Gebühr ist der Preis für einen frei vereinbarten Zeitraum eingefroren (oft einige Wochen); später wird sie auf den Kaufpreis angerechnet.
2. Unabhängigen Anwalt beauftragen
Ihr Anwalt ist die zentrale Schutzinstanz: Er prüft die Eigentumsverhältnisse, führt die Grundbuchsuche durch, gestaltet bzw. prüft den Kaufvertrag und begleitet die Übertragung.
- Unabhängigkeit: eine eigene Kanzlei, nicht die des Verkäufers/Bauträgers — sonst droht ein Interessenkonflikt.
- Zulassung: Mitglied der zyprischen Anwaltskammer (Cyprus Bar Association).
- Vollmacht (Power of Attorney): ermöglicht den Fernkauf — der Anwalt handelt in Ihrem Namen. Grenzen Sie den Umfang klar ein (notariell beglaubigt/apostilliert).
3. Die rechtliche Prüfung (Due Diligence)
Jetzt prüft Ihr Anwalt das Objekt im Detail — der wichtigste Schritt, um versteckte Belastungen und Überraschungen zu vermeiden.
- Eigentumsnachweis & Belastungen: Gehört das Objekt dem Verkäufer? Ruhen Hypotheken, Pfandrechte oder gerichtliche Verfügungen darauf? Gerade bei Neubauten ist eine Bauträger-Sammelhypothek zu klären.
- Baurecht: Liegen Baugenehmigung und Fertigstellungsbescheinigung vor? Wurde ohne Genehmigung angebaut?
- Grenzen & Fläche: stimmen Lage, Grenzen und Fläche mit den Angaben überein?
4. Kaufvertrag & Hinterlegung beim Grundbuch
Ist die Prüfung positiv, wird der Kaufvertrag (Contract of Sale) geschlossen. Wichtige Neuerung: Seit dem 1. Januar 2026 fällt auf Kaufverträge keine Stempelsteuer mehr an (im Zuge der Steuerreform 2026).
5. So wird der Kaufpreis fällig
Fällig wird der Kaufpreis meist in Stufen; wie die Staffelung genau aussieht, ist Verhandlungssache und steht im Vertrag.
| Zeitpunkt | Typischer Anteil |
|---|---|
| Reservierung | Reservierungsgebühr (wird angerechnet) |
| Bei Vertragsunterzeichnung | vertraglich vereinbarte Anzahlung (bei Bestand oft ab ca. 10 %, bei Neubau häufig 20–30 %) |
| Bei Fertigstellung / Übergabe | Restbetrag |
6. Erwerbsgenehmigung (nur Nicht-EU-Käufer)
EU-/EWR-Bürger sind beim Erwerb weitgehend Inländern gleichgestellt. Käufer aus Nicht-EU-Staaten (inklusive UK) benötigen grundsätzlich eine Genehmigung des Ministerrats; sie ist meist Formsache, aber verpflichtend und blockiert die Nutzung während der Bearbeitung nicht. Details: Als Ausländer auf Zypern kaufen.
7. Übertragung der Eigentumsurkunde
Zum Abschluss wird der Restkaufpreis gezahlt und die Eigentumsurkunde (Title Deed) beim Grundbuch auf Sie übertragen. Existiert bereits eine separate Urkunde, geht das zeitnah; ist sie noch nicht ausgestellt (häufig bei Neubauten), schützt Sie der hinterlegte Kaufvertrag, bis die Urkunde vorliegt.
Bei der Übertragung fallen Übertragungsgebühren oder — bei Neubauten — Mehrwertsteuer an. Welche davon und in welcher Höhe, lesen Sie im Ratgeber Kaufnebenkosten & Steuern.
Checkliste für Käufer
- Eigenen, unabhängigen Anwalt beauftragt (nicht den des Verkäufers)
- Reservierungsvereinbarung vor Unterschrift anwaltlich geprüft
- Due Diligence abgeschlossen: Eigentum, Belastungen, Baugenehmigungen
- Aktuelles Grundbuch-Suchzertifikat (max. 5 Werktage alt)
- Title-Deed-Situation verstanden (vorhanden oder noch ausstehend?)
- Kaufvertrag innerhalb von 6 Monaten beim Grundbuch hinterlegt
- Erwerbsgenehmigung geklärt (falls Nicht-EU-Käufer)
- Nebenkosten & Steuern kalkuliert, Energieausweis erhalten
Häufige Fragen
Brauche ich für den Immobilienkauf auf Zypern einen Notar?
Kann ich kaufen, ohne durchgehend auf Zypern zu sein?
Fällt beim Kauf noch Stempelsteuer an?
Wie lange dauert der Kauf?
Ist ein Haus kaufen auf Zypern anders als eine Wohnung kaufen?
Was kosten Häuser und Wohnungen auf Zypern?
These guides provide general, carefully researched orientation and are not a substitute for individual legal or tax advice. Laws, tax rates and fees can change; all information is provided without warranty and refers to the stated date. Before any purchase, sale or tenancy, engage an independent lawyer admitted in Cyprus and, where relevant, a tax adviser.