Wie hoch sind die Kaufnebenkosten auf Zypern?
Als grobe Faustregel gelten — je nach Fall — etwa 5–10 % des Kaufpreises; beim Neubau mit vollem 19-%-Satz deutlich mehr. Die tatsächliche Höhe hängt stark davon ab, ob es sich um einen Wiederverkauf oder einen Neubau handelt und ob der reduzierte Mehrwertsteuersatz greift. Steuern und Gebühren machen den größten Teil aus.
| Fall | Nebenkosten (Richtwert) |
|---|---|
| Wiederverkauf (keine VAT, ermäßigte Übertragungsgebühr) | ca. 3–6 % |
| Neubau mit 5 % VAT (Erstwohnsitz) | ca. 6–8 % |
| Neubau mit vollem 19 % VAT | ca. 20–22 % |
Übertragungsgebühr ODER Mehrwertsteuer
Welche der beiden Positionen anfällt, hängt vom Objekt ab: Bei Neubauten (erstmaliger Verkauf durch den Bauträger) wird in der Regel Mehrwertsteuer berechnet — dann entfällt die Übertragungsgebühr. Bei Bestandsimmobilien (Wiederverkauf) fällt die Übertragungsgebühr beim Grundbuch an.
Übertragungsgebühren (Property Transfer Fees)
Beim Wiederverkauf berechnet das Grundbuch (Land Registry) eine gestaffelte Übertragungsgebühr — das zyprische Pendant zur deutschen Grunderwerbsteuer. Auf diese gilt seit 2016 eine dauerhafte 50-%-Reduktion, sofern der Kauf nicht der Mehrwertsteuer unterliegt.
| Kaufpreis-Anteil | Satz | Effektiv nach 50 % |
|---|---|---|
| bis 85.000 € | 3 % | 1,5 % |
| 85.001 – 170.000 € | 5 % | 2,5 % |
| über 170.000 € | 8 % | 4 % |
- Keine Übertragungsgebühr, wenn beim Kauf Mehrwertsteuer gezahlt wurde (Neubau/Erstverkauf) — so wird Doppelbelastung vermieden.
- Gemeinsames Eigentum (z. B. Ehepaar) teilt den Kaufpreis rechnerisch auf zwei Personen — die Wertbänder greifen doppelt, die Gesamtgebühr sinkt.
- Familienübertragungen sind begünstigt (z. B. Eltern an Kinder mit 0 %).
Mehrwertsteuer: 19 % oder 5 %?
Auf Neubauten liegt der Standardsatz bei 19 %. Für die erste selbstgenutzte Hauptwohnung kann ein reduzierter Satz von 5 % gelten (Gesetz 42(I)/2023). Die Voraussetzungen sind streng:
- 5 % gelten nur auf die ersten 130 m² Wohnfläche und die ersten 350.000 € Wert.
- Bedingung: Gesamtfläche ≤ 190 m² UND Gesamtwert ≤ 475.000 € — wird eine Grenze überschritten, gilt für die gesamte Immobilie 19 %.
- Nutzung als Hauptwohnsitz für 10 Jahre; bei früherem Verkauf/Vermietung anteilige Rückzahlung der Differenz (Meldung binnen 30 Tagen).
- Nur für natürliche Personen; auch für Nicht-Residenten/EU-Bürger möglich, sofern es der echte Hauptwohnsitz ist.
Stempelsteuer, Anwalt & weitere Positionen
- Anwalts-/Conveyancing-Kosten: typisch 1–2 % des Kaufpreises (zzgl. 19 % VAT).
- Grundbuch-/Registrierungsgebühren für Hinterlegung und Übertragung.
- Laufende Kosten nach dem Kauf (Gemeinde, Kanalisation, Gemeinschaft): siehe Energieausweis & laufende Nebenkosten.
Häufige Fragen
Zahle ich Übertragungsgebühr UND Mehrwertsteuer?
Bekomme ich 5 % oder 19 % Mehrwertsteuer?
Fällt noch Stempelsteuer an?
Mit wie viel Nebenkosten sollte ich kalkulieren?
These guides provide general, carefully researched orientation and are not a substitute for individual legal or tax advice. Laws, tax rates and fees can change; all information is provided without warranty and refers to the stated date. Before any purchase, sale or tenancy, engage an independent lawyer admitted in Cyprus and, where relevant, a tax adviser.